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家庭装饰装修合同中,常见的法律风险及规避建议

已被浏览145次     更新日期:2023-12-26     来源:宏法律师团

内容摘要家庭装饰装修所受到的约束较低、行业准入门槛不高,经常因工期延误、工程质量问题、工程进度款等问题引发一系列家装争议和纠纷。本文梳理了家装合同纠纷的典型争议焦点,并提供减少争议的实操建议。

关键词:家庭装修准入门槛合同纠纷,装修纠纷维权,工程质量,鉴定内容.

 

1.建筑装饰装修的定义及法律适用问题
建筑装饰装修是指建筑工程竣工验收合格后,业主或者建筑工程使用人需要对建筑内、外部进行装饰装修,并产生相关的设计、采购或施工等项目需求,在此基础上使用装修施工材料对建筑物外表和内部进行装饰处理的建筑活动。
建筑装饰装修大体可分为两类,即住宅装饰装修(俗称“家装”)以及公共建筑装饰装修(俗称“公装”),它们在建筑类型、监管体系、涉诉案由、法律适用等方面都有着较大的区别:

 

住宅装饰装修(家装)

公共建筑装饰装修(公装)

建筑类型

以居住为需求的住宅类建筑

商场、医院、酒店、写字楼等公共建筑

监管体系

弱监管,住建部门更多是宏观管理,一般是由相关行业协会管理,监管不规范,要求较宽松、行业准入门槛低

受国家行政机关住建部门的强监管,管理严格且有明确的施工资质要求

涉诉案由

承揽合同纠纷

建设工程施工合同纠纷

 法律适用

主要适用民法典合同编承揽合同的相关规定

适用建设工程相关的法律规定,如建筑法、招标投标法、民法典建设工程合同章及最高院关于建设工程合同的相关司法解释等

通过上表可以知悉家庭住宅装修工程相比公共建筑装修工程而言,并不属于住建部门对建设工程强监管的范围,其所受到的约束较低、行业准入门槛也不高。这导致了家装市场鱼龙混杂,甚至出现大量的个体户直接承包整个室内装饰装修工程的现象。这些承包人往往并不具备丰富的装修理论基础和经验,也没有专属的施工班组。业主在这样的情况下极容易踩坑,最终因工期延误、工程质量问题、工程进度款等问题引发一系列家装争议和纠纷。


2.家装合同的典型争议焦点梳理
1)承包人/施工人无施工资质是否影响合同效力
承包人没有相应施工资质的并不会导致家装合同无效。

主要裁判原因有二:
第一,只有违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为才会导致合同无效的后果。虽住建部《住宅室内装饰装修管理办法》第二十二条规定:“承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业,必须经建设行政主管部门资质审查,取得相应的建筑业企业资质证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程”,但该规定属于部门规章,并非法律法规,而我国现行法律、行政法规并没有对室内装修装饰施工必须具备相应资质有强制性规定。
第二,大多数住宅室内装修设计不会涉及对建筑主体和承重结构的改动,且直接与居民生活挂钩,涉及群体范围广、数量大。若直接以承包人不具备资质为由而认定家装合同无效,将严重影响家庭装饰装修市场的交易秩序,不利于保护及促进家装市场的交易。
需特别注意的是,别墅作为特殊住宅在装修过程中具有施工面积大、拆改项目多、可能涉及建筑主体结构变动等特性,那么对于这类装修过程中涉及变动建筑主体和承重结构的别墅工程,部分法院会认定承包人需具备相应施工资质,无资质的将导致合同无效。


3.工期延误的认定标准
工期延误问题是装饰装修合同纠纷中的常见争议焦点,工程未按期竣工将导致业主无法按计划入住房屋,损害业主的合法权益。但造成工程竣工日期延误的原因往往很复杂,业主会提出是因为施工班组人员短缺效率低下、未按施工计划或设计图纸施工、恶意增项、因施工质量问题整改返修等承包人原因导致的。而承包人也会抗辩工期延误是因各种客观情况导致,如业主变更设计方案、工程增项、业主拖延提供主材、极端天气如台风、不可抗力如疫情等。当发生争议引发诉讼,双方都有义务提供证据以佐证各自主张,在业主/发包人初步证明存在工期延误的事实后,承包人将面临更高的举证责任,其需证明存在延误的客观事项及实际延误天数,并且两者间需存在因果关系。


4.施工工程存在质量问题
家装市场鱼龙混杂、准入门槛低,大量承接住宅装修业务的公司或个人在施工资质、施工经验、商业信誉和履约能力方面参差不齐。业主往往不具备装修相关的专业知识和经验,在整个装修过程中极容易踩坑,很可能在支付了大量工程款后才意识到装修工程存在诸多质量问题,但又不懂如何有效沟通及维权,最终矛盾爆发后只能诉诸法院寻求解决办法。
因工程质量问题的认定及处理是非常专业的领域,任何一方都无法单凭自身的主观看法评判工程质量是否合格。因此若业主认为装修工程存在质量问题,并提起诉讼要求承包人赔偿损失,在程序上需要向法院申请装修工程质量鉴定,由法院指定第三方鉴定机构对相关工程质量进行鉴定。鉴定内容包括但不限于瓷砖空鼓、墙面平整度、墙面裂缝、隐蔽工程验收、门窗设备验收等

若双方对于工程质量问题的成因以及修复方案有争议,也可同时提起对质量问题的成因、整体修复方案及修复方案对应造价的司法鉴定。最终,法院将以鉴定机构出具的相关鉴定意见作为全案的定案依据。


5.工程价款的支付问题
工程价款总额以及应付工程款金额也是家装合同纠纷的高频争议焦点。在签订家装合同的初始,通常只能先确定一个工程价款预算总额,即按照初始装修方案计算出的工程价款,但装修是个动态过程,发包人多少都会调整设计方案或者增加、减少一些工程项目(俗称“增、减项”),或发生其他影响工程总价款的情形,因此即使合同中约定了工程价款往往也不是最终的工程竣工结算价款。
若在装修过程中存在承包人恶意增项、双方约定的计价标准不明确、工程质量出现问题、工期延误等负面状况,发包人一定会对最终的工程竣工结算价款提出异议。若双方没有签发规范的签证单、增项确认单等材料,或没有及时保留工程价款变动的证据,最终在对账结算环节必然会各执一词,双方完全无法就最终竣工结算价款达成一致意见。若诉诸法院,在发包人并未书面确认工程竣工结算价款或工程总量的前提下,也必须向法院申请对整个工程的造价及工程量进行司法鉴定,最终以第三方鉴定机构的鉴定意见作为认定案件事实的核心依据。

 

宏法建议:

1. 做好对承包人的背景调查工作,与专业装修公司合作。

绝大多数家装纠纷都是因承包人是个体户、无资质、缺乏施工经验、无自有施工班组、施工质量差等原因引发的,因此发包人一定要选择专业的装修公司进行合作。在确定承包人前,多方了解合作对象,例如该承包人是否有无固定的施工班组、之前是否有因装修工程质量问题引发的法律纠纷,若属于承包人包设计、施工、采购的大规模或金额较高的装修项目,例如别墅装修,建议将其是否有装饰装修资质作为其中一个重要考虑因素,并在合同中明确约定资质要求等内容。
2. 签订书面装饰装修合同,并完善核心条款。
书面合同是解决争议事项的关键武器,因此无论装修工程量是大是小都要签订书面合同,并且重点关注和设计工程质量标准、工期、工程价款支付、违约责任等关乎发包人核心权益的条款:
首先,为保障装修工程的质量合格,在合同中应对由承包人负责提供的材料进行详细约定,明确所用材料的品牌、规格和质量等级,避免承包人偷工减料使用劣质施工材料影响工程的整体质量。同时要求所有承包人提供的材料需经发包人验收,若验收不合格的承包人需更换至全部合格为止。同时,明确约定工程质量验收的标准,建议不要约定低于国家标准,也可根据实际情况约定更严格的行业标准。
其次,合同应明确清楚装修工程项目的总工期和各节点工期,包括开工日期、竣工日期、具体的工期期限以及每一个节点的项目工期期间;而对于工程价款方面,建议可约定分期付款,例如按合同签订后、各阶段项目完工后、工程竣工验收后切割具体的付款节点,并保留5%至10%的质量保证金。另外可要求装修公司提供相关报价单,该报价单务必包括各项工程的单价,以免后续实际装修过程中装修公司在增减项目时改换价格。
最后,务必为工程质量问题、工期延误等核心问题匹配相对应的违约责任,且违约责任不可过于宽泛,尽量将违约责任约定为按一定计算标准或固定金额赔偿损失,这样才能保持业主在权益受损时,有实际可用的维权合同条款。
   3. 加强对施工质量的监管。
发包人在有时间的前提下,尽量亲力亲为多去施工现场监督施工,也可委托专业的第三方监理,代为监督承包人的整个装修施工过程。发包人需高度重视每个施工项目的验收环节,尤其是隐蔽工程的验收,若没有第一时间发现质量问题,除非将后续装修工程全部拆除,否则根本没有修复整改隐蔽工程的可能性,所以务必确保隐蔽工程无任何质量问题后,再进行下一步装修。若无相关验收经验,可找工程专业人员陪同验收。若在验收过程中发现质量问题,需列明质量问题清单,并要求承包人整改,待整改完成并验收合格后,承包人才能正式使用房屋。
同时可匹配合同违约条款对施工监管行为进行约束。目前很多装修公司会在装修合同中约定收取发包人一定比例的工程管理费,该笔费用为装修公司对施工现场的装修工人、装修材料进行管理和监督所收取的费用,也代表装修公司需要向发包人承担工程质量、安全、工期等相应责任,因此可单独针对“工程管理费”设计相应违约责任,根据装修项目的具体情况约定出现某种情形下施工方(装修公司)需全额返还发包人工程管理费的条款,基于该违约责任条款的约束力,施工方也会加强对施工现场的监督管理力度,并尽可能保证工程的整体质量达标。
   4. 做好证据固定、保留工作。
装饰装修工程的工期通常并不短,在整个装修过程中会陆续出现各种各样的问题,发包人应当在任何问题出现的第一时间都做好证据搜集、固定工作,尤其是合同条款并未并且约定的情形。若后续双方产生巨大争议诉诸法院,发包人提前固定的证据将发挥巨大作用,帮助发包人确认相应权益受损的客观事实,并最终实现发包人向承包人索赔的终极目的。

 

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