摘要：商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的;商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。

关键词：房屋预售许可证、建筑工程施工合同、建设用地规划许可证；

准备买房的小伙伴，肯定听到很多人对你千叮咛万嘱咐：“买房要看五证，五证齐全的房子才可以买！没有五证的房子不要碰！”

一、什么是五证？

五证指的是①《国有土地使用证》；②《建设用地规划许可证》；③《建设工程规划许可证》④《建筑工程施工许可证》⑤《商品房预售许可证》；

其中最重要的是商品房预售许可证。

商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。

有预售证的房子则代表此房子可以合法进行买卖销售。

二、取得《商品房预售许可证》需要什么条件

1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

这是为了防止房地产商非法占用国有土地或集体土地来进行房地产开发和交易，保证购房者购房后确定能得到所购房屋的全部产权。
2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

房地产商未能取得《建设工程规划许可证》，其建设工程就不一定符合城市规划的要求。对严重影响城市规划的，城市规划行政主管部门会责令其停止建设。
3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

这一规定是要求房地产开发商确实能够保证房地产开发项目的最终完成，不至于因施工进度问题而影响购买预售商品房的购房者按照合同约定得到所购房屋，同时也是为了防止房地产商炒卖地皮牟暴利。

4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

这一规定也是为了规范房地产开发商的预售行为。市、县人民政府房地产行政部门在向房地产商颁发《商品房预售许可证》时，可根据上述规定对房地产开发商的预售商品房的资格进行审查。

三、《商品房预售许可证》有什么作用？

1)判断开发商是否合法建房。比如工程建设手续是否齐全，楼盘在规划和施工上是否取得规划证和许可证，有没有违背城市规划等

2)判断房屋是否具备上市交易资质

3)确定土地使用权是否合法使用。开发商要卖房，须交纳国有土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书，才能办理商品房销售许可证进行销售。

4)可以用于判断房屋质量是否达标。有此证则代表房子已经通过竣工验收。

简单来说，取得此证之后，房子就可以进行正常合法买卖了。

四、没有预售证的房子可以买吗？

不要买！

没有预售证代表没有监管账户，所付的资金流向不明，有被开发商挪用的风险。

买了可能会有办不下房产证的风险！

五、买了房子才发现没有预售证怎么办？

赶紧联系专业人士，该维权的赶紧维权，该退房的赶紧退房。

虽然已经签了购房合同，但是开发商没有商品房预售许可证，开发商故意隐瞒事实。违背法律强制性条款，合同无效。

法律规定，合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息并赔偿损失。

什么情况下购房合同无效？

(一)故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明；
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

六、如何查询《商品房预售许可证》

可选择楼盘处查询、打电话到当地房管局查询、网上自主查询。

关于房产上的任何问题，都可以随时咨询我，有问必答！！！

法条链接：

《商品房买卖合同解释》
第一条，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《民法总则》
第七条，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

《城市房地产管理法》

第四十五条:商品房预售应当符合下列条件:
一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
二、持有建设工程规划许可证;
三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
四、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

《合同法》
五十二条　有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《合同法解释二》
第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定

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